物业管理师四级技能习题集(四级物业管理员考试试题)

　　复盈工作室 微信号:hp1168

　　【新朋友】 点击标题下“财富管理师 大鹏”即可免费订阅！

　　【老朋友】 右上角按钮把内容分享给朋友！

　　天天帮您精选财经资讯及财富最新动向

　　导言

在内地多个城市相继展开楼市调控之后，香港这个拥有着全球最高房价之一的城市，也出手为楼市降温了，而且不出手则已，一出手力道十足。

　　11月4日，香港特区政府宣布将向买入第二套住房的香港永久居民统一征收15%税印花税，5日起生效。

据悉，这是2015年2月以来香港特区政府首次加“辣”（为了防止房价过快上涨和优先保护本港居民的居住需求，香港政府一直试图通过加收重税遏制外地资本的流入，市场称为“双辣招”。）。

按照新规无论以个人名义或公司名义购买第二层楼，均需交15%印花税。而此前香港永久居民买入第二套房，价值在300万港元至400万港元之间的，税率为4.5%；400万至600万港元的税率为6%；672万港元以上的为7.5%；2000万港元以上为8.5%。

香港特区政府财政司司长曾俊华表示，香港楼市走势涉及一篮子的因素，包括成交、需求及利率等，最近住宅物业成交活跃，楼市风险越来越高，或会影响香港经济及金融系统安全，因此必须采取行动。

▲曾俊华（图左二）

　　香港楼市这一年：从卖不动到见盘就抢

　　据中国经济周刊报道，2014、2015近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑。2015年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。

直至2016年1月底，香港房价在19周内下跌了9.5%，到2016年6月份，香港房价从2015年9月的高峰已经下跌了13%，成交量跌至25年低位。

然而这一情况在今年8月份迎来转变，楼市在经历了持续低迷之后终于出现回暖迹象，创下过去的14个月新高。从2015年8月到2016年3月建筑面积的平均呎价一度从8740港元跌至7665港元，不过到了今年8月，以建筑面积计算的平均呎价已经回升到7939港元，升幅明显。

9月份，长实地产以19.53亿港元夺得一幅地块，这是李嘉诚时隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾连续抛售中国香港和内地物业，并将数以千亿计的资金投入欧洲。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作，也成为各大中介游说客户的营销说辞。

9月香港的房屋交易量环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元。全城甚至进入“见盘就抢”的疯狂状态，有代理指出，“香港楼市已癫到无楼是卖不掉的。”

　　▲“中原城市领先指数--香港二手房价格指标”上周已反弹至144.09（数据来源：中原地产）

　　内地购房客蜂拥入港

　　香港楼市从低潮到回暖，再到被热炒，离不开内地投资者的身影。美联物业最新统计显示，内地买家于今年第二季购买逾千万港元的一手豪宅金额，占整体市场金额的31.6%，比前一季度增加9个百分点，创近三年半以来的新高。

在香港，能够一次性购买2-4套房子的购房者通常被称为大手买家。由于购房者众，大手买家和散客被安排在前后两天选房。某开发商称，在首日选房的大手买家中，有近四成来自中国内地。其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位，耗资2亿多港元。后据港媒报道，该买家也是一组内地客，来自福建。

在美联储加息预期的影响下，港元资产成为对冲外汇风险的最好选择之一，在此背景下，内地更多资金流入香港，从而也刺激了香港楼市。

随着楼市持续回暖，也带动了香港本土买家的入市意愿。据深圳商报报道，香港首个“港人港地”项目启德1号对外销售，开盘首日首批推出的房源即告售罄。

“港人港地”政策的目的既为打击楼市升温过快，也是为了确保香港本地居民能优先购买自住物业。以启德1号为例，项目设置了苛刻的买家条件，其中包括要求自地块出让开始的30年内，买家必须是香港永久居民，联名买家必须是直系亲属。

　　楼市持续升温逼得港府祭出大招

　　香港楼市的持续升温，让香港民众有苦难言，住房难一直是香港最为人诟病的问题之一。

数据显示，香港人均住房面积仅16平方米，是全世界人均居住面积最小的城市之一，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，仅9%的家庭能住上60平方米以上的“豪宅”。甚至还有20万人居住在“劏房”（相当于内地的“隔断房”），人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

据经济观察报消息，国际调查机构Demographia近期的数据显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍（港人俗称“痛苦指数”），这是该调查11年以来的最高值。

一直以来，为避免外地资金流入进一步刺激房价，香港政府出台过不同程度的保护措施。先是在2010年10月取消了买房移民的政策；2012到2013年，为缓解因资金涌入而导致房地产市场过热的状况，香港政府提出实行三项措施以提高销售及购买不动产的印花税，被称为“双辣招”，具体措施包括：

实施买家印花税，非香港永久性居民，即所有外地人士或以公司名义在香港置业，须负担额外15%的买家印花税；如果在3年内卖出物业，按出售时间征收20%的额外印花税；除由香港永久居民首次购买的房产或通过出售其唯一房产购买的另一房产之外，向所有价值两百万港币以上的房产征收双倍印花税。

　　然而，“双辣招”的各项印花税并未阻止内地客赴港置业。香港特区政府运输及房屋局局长张炳良于记者会上表示，香港3月至9月房价反弹8.9%，9月、10月涉及双倍印花税的交易均逾2000宗，楼市进入“亢奋”状态，市场呈现“只升不跌”的观望态势，因此政府有果断出手的需要。他强调，楼市最近一轮的涨幅由中小型户型带动，若政府不果断出手，首次置业人士买房会更加困难。

▲张炳良

根据香港此前的政策，香港永久居民买第二套住房，税率为1.5%至8.5%不等，未来将划一为15%。此次港府再度祭出提高印花税的大招，能否稳定香港楼市，仍待观察。

　　未来已经发生，只是尚未流行。

——威廉·吉布森