中物协物业管理师考试(中物协物业管理师考试报名费)

来源：法务之家（ID：law114-com-cn）

投稿作者：郑祎楠 专职律师，林宁 实习律师

引言

生活中常见的一种情况，小郑欠小林钱，小林到期无力偿还，于是两人约定小林将名下房屋给小郑，用来抵债，尚未过户，小林的其他债权人起诉至法院，要求拍卖该房屋，小郑能否依据以房抵债协议对抗强制执行。稍微复杂一些的，房地产开发商在开发过程中无力支付工程款，与建筑方签订以房抵债协议，这些协议能否对抗强制执行。

以房抵债协议能否对抗强制执行， 实质是意思自治原则与物权公示原则的冲突与较量。目前就这一问题争议很大，观 最高院判例，存在截然不同的两种观点。肯定说认为以房抵债合意实际上具备房屋买卖合同要件的，可以适用《执行异议与复议规定》28、29条进行审查。否定说认为以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。地方层面上， 山东、江西、江苏、广东、黑龙江五省高院公布司法解释，均支持满足一定条件下可以阻却案外人强制执行，普遍参照《执行异议与复议》规定第28条要件进行审查。而笔者所执业的浙江省地区， 浙江省高院基本持最高院否定说。笔者认为基于严格限定物权期待权构成等考虑，以房抵债协议不可适用《执行异议与复议规定》第28、29条，进而阻却案外人强制执行。

0 1

法规范

截止目前，在国家层面法规范阙如的情况下， 山东、江西、江苏、广东、黑龙江五省高院公布司法解释，支持满足一定条件下可以阻却案外人强制执行，普遍参照《执行异议与复议》规定第28条要件进行审查。

0 2

最高院判例

对此最高院判例存在两种观点。

1

肯定观点

抵房抵债协议实际上具备了房屋买卖合同的要件，可以参照《执行异议和复议》第28、29条规定进行审查，满足即可排除强制执行。

2

否定观点

以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。

0 3

笔者执业的浙江省

因本文作者执业地点为浙江，故特对浙江高院判例进行单独分析。 查询浙江省高院判例，发现目前浙江高院对该问题基本持否定态度。理由同最高法观点二，普遍认为实践中的《以房抵债协议》或名为房屋买卖实为以房抵债协议，不动产交易双方之真实目的在于消灭双方之间的金钱债务，房产的交易仅为消灭金钱债务的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该种以消灭金钱债务为目的的不动产转让合同并不形成足以优于一般债权的权益，不能适用《执行异议与复议规定》第28、29条只规定，进而产生针对涉案房产的物权期待权。

04

笔者观点

物权期待权作为准物权\特殊优先债权，在目前物权法定及债权平等原则下为特例，法律或司法解释没有明确规定时不得随意使用，否则容易引发制度被滥用的风险。故笔者认为应严格限定《执行异议与复议规定》28、29条适用的范围，具体到本文探讨的问题，可以归结到以房抵债协议是否等同房屋买卖合同。

实践中单纯的以房抵债协议已不常见，更多的是名为房屋买卖合同实为以房抵债协议，或者在以房抵债协议签订后另行签订房屋买卖合同。实践中有一种观点认为应区分以物抵债协议签订的目的进行判断是否适用《执行异议与复议规定》28、29条。若以物抵债协议签订的目的为取得不动产权的则实质上具备房屋买卖合同要件，可以适用该条；若签订目的为抵消债务的，则无法适用。笔者认为此种观点过于玄幻，在司法实践中往往无所是从，因以物抵债协议本身往往兼具抵消债务和取得不动产所有权目的，无法区分。

从正当性上而言，《执行异议与复议规定》28、29条之所以规定了一般房屋买受人与商品房消费者买受人的物权期待权，源于维护交易秩序，更源于当下社会往往几代人方能买一套房的人之生存权的考量。通常而言，虽然以房抵债实际上以债权购房，和普通买受人以金钱购房似乎没有什么区别，但往往以房抵债情形之下，往往买受人并非一开始便出于取得房屋所有权之目的，即便此后签订独立房屋买卖合同也大多暗藏抵消债务考虑，从而在 正当性上大大弱于普通的房屋买受人，不应给予同等力度的保护。

同时抵房抵债的情况下，往往存在复杂的债权债务关系，若认可此种情况下可以适用上述条款对抗强制执行，容易引发恶意避债、个别清偿等损害债权人的情形。综上，笔者认为对物权期待权的适用应严格依据法律及司法解释之规定，以物抵债协议仍不同于房屋买卖合同，不应适用《执行异议复议规定》28、29条，进而阻却案外人强制执行。

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