物业管理师最后一年(物业管理师一年考几次)

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入户调查用电情况的背景

　　由于负荷密度越来越大，现有变电站容量已经不再满足负荷增长的需求。新建变电站受到周边居民的阻工，居民认为电磁辐射有碍身体健康。（可阅读另一篇文章：下次再有人问电磁辐射的事情，我就发这篇文章给他看）新建变电站的建设进度停滞。

　　度夏高温高负荷，对于用电片区进行了错峰限电措施。为了了解居民对于用电情况的实际情况，需要入户对各个片区的业主进行用电情况的调查，了解业主的真实想法。

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入户调查用电情况的始末

第一步，熟悉地形

　　1.熟悉对接人员

来到小区的第一件事情就是与物业管理人员见面。了解小区的总体情况，以及夏天停电的影响。并确认业主委员会成员到位情况，以及我们电力人员，物业管理人员，业主委员会三方座谈会的时间及地点。

2.熟悉小区环境

调查的用户小区是一个建设了超过十年的小区。小区一共有11栋楼，每栋楼有30层，每层有六户。其中有一栋楼包括两个单位，每层有十户。小区在一个半山坡上修建的，小区内设置有游泳池，茶馆，超市，风景优美，是一个居住的好地方。

第二步，召开座谈会

　　我们入户小组的领导约定了座谈会的时间在下午3点开始。参与人员有我们调查小组，物管人员，和业委会主任，三方人员参与座谈会。这个过程领导的谈话充满了技巧感。

1.进行情感链接

夏天停电，接到了很多投诉电话。这么大热的天气，没有空调，老人，小孩都吃不消。而且电梯突然的停电也会“关人”。我们很理解大家的心情。这次来向你们道歉，同时也是来收集大家的意见向区政府反应大家真实的情况。

2.表明行动意图

目前由于变电站容量已经无法再进行扩容和扩建，只能通过新建变电站来满足小区负荷的增长和周边商业用电的激增。这次来走访你们小区，是想要收集大家对于新建变电站的意见，我们一共需要在你们小区完成**份的调查问卷。

3.制定调查方案

这次的调查问卷是为了收集大家的意见，希望得到物业管理和业委会各位领导、主任的支持。我们为每一位参与调查的业主准备了两份宣传手册和一份小礼品。看看大家有什么好的建议和方法来完成这些调查问卷。

4.达成方案共识

经过大家的讨论，最终达成统一的意见。一共划分为三个小组，每个小组都配置有我们电力公司的人员，一名物管人员和一名业委会人员。选择调查范围内不同楼栋进行入户调查。时间安排在晚上大家吃完晚饭到入睡前的这段时间里，共计有3个小时。大家在晚上7:00在会议室集合。并互留手机号码方便沟通。

第三步，入户调查

1.物料准备

距离晚上入户调查的时间还有几个小时。我们需要将宣传资料，礼品，签字笔等物料划分为三份，分别为三个组提前准备好前期工作。

　　2.团队组建

晚上7点业委会成员陆续到达会议室，首先让他们填写调查问卷。可以让他们知道接下来业主填写的调查问卷的内容和可能遇到的问题。大家互相认识后，就按照三方各一人的方式组建团队。

3.入户走向

团队每人手拿资料开始入户调查了，入户调查可以从最顶层开始进行，每结束一层只需要下楼，不需要上楼，节省体力。每栋楼如果还可以划分小组，可以每个小组负责每层固定朝向的业主调查，不可破坏规矩，以免重复敲门，造成业主的反感。

4.敲门攻略

每层固定朝向的业主房门相对会比较集中，为了提高效率，可以依次进行敲门。有人应答后，请业主委员会的成员进行回应，这样可以提升开门的成功率。开门后对业主提出问卷请求。如果有任何疑问由电力人员进行解答。如果同一层只有一户业主开门并同意参与调查，其他人员会闲置，可以继续对下一层进行调查，提高办事效率。

5.请求技巧

业主开门后都会比较疑惑，可以向业主说明以下几件事情。

1）内容：我们需要您帮忙完成一份 用电情况的调查问卷。

2）时间：只占用您两分钟的时间。

3）礼物：参与这次调查，耽误了您的宝贵时间，我们为您送一份小礼物以表感谢。

6.灵活处理

在调查过程中，会碰到很多突发的情况，可以灵活掌握处理。很多老人说自己看不到，或者不愿意动笔填写。可以主动说可以帮忙填写，一问一答将业主的选择如实填写在调查问卷上，最后签名一定需要让业主自己填写。如果是小孩开门，一般会询问家长在吗？让家长来参与填写调查问卷。如果业主坚持不参与，就不勉强。

第四步，调查小结

1.统计问卷

活动结束后，需要再次整理所有的调查问卷，检查填写是否完整。有没有无效的调查问卷。做好调查问卷数量的统计工作。

2.表达感谢

物业管理人员和业主委员会成员辛苦了一整个晚上，最后需要对他们表示真诚的感谢。

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管理思路的启示

　　这次调查小组的领导对我们要求严格，并把这次入户调查作为一次实战练习。在过程中一直都在启发我们自己主动思考。并告诉我们以下六个非常重要的管理法则。

法则一：陌生人打交道，笑脸相迎

　　这次与物业管理人员和业主委员会成员都是第一次碰面，在此过程中，我们的领导都是笑脸相迎。领导教导我们，遇到陌生人，态度一定要谦卑，保持微笑。没有人会对微笑的人拒绝，至少没有反感。

　　在入户调查的时候，我们与业主也是陌生人，态度一定要好。语气语调都要积极一些。如果万一遇到刁难的业主，我们需要保持冷静。不要与业主发生冲突。

法则二：座谈会的安排，规范且轻松

　　座谈会分为两种类型，一种是正式的会晤，从前期的准备，邀请就必须正式正规。另一种是非正式的会晤，大家议题比较轻松，不是困难的事情，大家从前期碰头就是轻松的氛围。此次入户调查属于后一种情况。

　　但即使是非正式会晤，也需要注意细节和规范。位次的安排是非常讲究的。背对着大门的位置是次席，面对大门的位置是主席。需要根据参加会议人员职务的高低来安排位次。

　　另外在参加会议的过程中，每个人需要有相应的分工，领导作为主持，把握整体的节奏和流程。还需要安排一名记录人员，对会议进行记录。另外安排一名拍照人员，对现场进行影像记录。

法则三：方案的选择，进行SWOT分析

在制定入户调查的具体方案时，领导让我们头脑风暴，每个人都说说自己想出来的方案。我的建议是在小区里摆摊设点，这样效率会比较高。

领导建议我们在选择了方案后需要对这个方案进行SWOT分析，简单点来说这个方案对于自己有什么好处和坏处，对于业主们有什么好处和坏处。经过分析我们发现，摆摊设定不利的因素是会引起现场的混乱，有可能会控制不住现场。弊大于利的时候，这个方案可以暂时先放一下。

法则四：准备工作，提前布置安排妥当

在入户调查之前，有很多必要的物资需要提前准备。这次我们犯的错误很多都出现物资准备不足上。领导在出发前问我，有没有带签字笔。我竟然只带了一支笔。做调查问卷最关键的就是签字笔，若要提高效率，签字笔最好准备足够多。

另外礼物是一箱装，不便于携带。需要有大号的塑料袋用来携带入户赠送的礼物。此外将所有资料和礼物进行分装也是需要时间来提前布置安排的。这些细节在出发之前都没有考虑清楚，下一次一定要列出一个清单，以免遗漏。

法则五：团结一切可以团结的力量

业主委员会和物业管理人员其实都是支持修建变电站。那这些人都是自己人，需要团结一切力量，劲往一处使。在表明态度和获得支持后，按照三方各派一名人员的思路进行配对。

这样可以保证电力人员负责专业方面的知识介绍和疑问解答，物业管理人员帮忙做调查问卷，业主委员会成员可以降低业主的抵触情绪，同时可以提升开门的几率。

法则六：调查流程，注意细节提升效率

划分了不同楼的小组后，同一栋楼的小组成员仍然可以再进行细致的分工合作。从上往下走，首先敲门，比如同一层业主都开门，气氛就活跃了，大家一起填写，其乐融融。如果一层只有一户业主开门参与调查，其余人员可以继续往下走，这样可以提升办事效率。

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这一整天的实战练习于晚上11点钟结束。虽然辛苦，但是收获很大。如果有时间做一个复盘会更好，没有关系以此文作为纪念和自己的复盘反思。也希望对同样在参与实战练习的伙伴们提供一些思路，边做边学是最好的提升方法。

下次再有人问电磁辐射的事情，我就发这篇文章给他看