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　　河南商报投牌君按

　　2016年的郑州商业经历了怎样的“洗礼”？为什么餐饮业在购物中心及百货商场内的比重在加大？郑州甲级写字楼1/3空置？优质商业首层平均租金512元/㎡？高库存商业去化周期88个月？今天，河南商报投牌君带你领略一下全球领先的房地产服务商戴德梁行对郑州2016年房地产市场的盘点和分析。以下数据均来自于DTZ，仅供参考，不作为投牌的投资建议。

整理 / 河南商报首席记者 邓飞

　　郑州零售市场持续发热

　　戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。人们所说的“五大行”，其中之一就是DTZ，它通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。它的数据具有很强的参考价值。

　　2016年，郑州零售市场在平稳发展的基础上进行调整和吸纳，尽管年内主城区新增两个优质零售项目，但由于新增项目招商效果较好，并未给郑州零售市场空置面积带来扩增的影响。截至2016年末，郑州优质购物中心空置率较去年同期小幅下降0.4个百分点至3.8%。

　　租金方面，郑州优质购物中心近两年均处于平稳发展状态，起伏不大，各商场积极推进升级调整，明显反映于租金收益。年末市场平均租金总体保持平稳，但不同商场有升有降。至2016年四季度，全市优质商业首层平均租金为每平方米每月512元，同比增长4.6%。

　　此外，不同运营模式、不同商场租金表现各异：总体而言，以扣点经营为主的商场首层平均租金收益每平米每月696元；以固定租金经营为主的商场首层平均租金约为每平方米每月327元。

　　品牌方面，化妆品及餐饮在2016年的郑州零售市场因为丹尼斯百货人民路店、中原万达广场及新田360广场国贸店的升级调整而扩张趋势明显，不仅悦诗风吟、伊蒂之屋、雪花秀等化妆品门店有所增设，而LVMH集团旗下的Dior、fresh，资生堂集团旗下的CPB等高端护肤化妆品牌纷纷在优质商业项目设柜或开设专门店。

　　2017核心商圈面临消费分流

　　此外值得一提的是，餐饮业在购物中心及百货商场内的比重也在与日俱增，全年累计共新增或调整178个餐饮品牌。其中，于2016年末开业的郑州惠济万达广场便汇聚了81家餐饮品牌，而这里有超过一半的餐饮品牌为首次进驻郑州或首次进驻郑州北区。

　　以花园路商圈为例，国贸360经过升级改造后，底层业态几乎全是餐饮，农业路旁边的丹尼斯百货也一改往日容颜，变成了一半餐饮，一半高端进口超市拜特。

　　对于接下来的市场走势，戴德梁行郑州公司副总经理巴然先生认为：2017年郑州零售市场在品牌调整上将继续保持总量上升及趋于个性化定向招商，且随着非核心商圈内多达数十个购物中心的陆续开业，区域型及社区型商业在接下来一段时间内都将持续发热。

　　具有特色的餐饮及娱乐品牌入驻购物中心的比例也将有所提升，使得零售商业市场分化的需求逐步得到填充和拓展。与此同时，在电商持续冲击及新项目开业分散部分客流的潜在影响下，市场也有可能会呈现出两极分化的现象。

　　2016甲级写字楼供应再度冲高，空置率明显回升

　　2016年，郑州甲级写字楼累计净吸纳量为244,283平方米，同比去年末增长68.21%。值得一提的是，今年甲级写字楼市场新增供应为530,000平方米，分别位于花园路、郑东CBD、高铁片区三个板块。其中，高铁片区新项目集中于年末交付，体量占到整体新增供应的84%。

　　由于大部分为四季度末集中放量，因此市场吸纳未能及时跟上，年末整体空置率回升至33.6%。

　　租金方面，全市甲级写字楼平均租金同比去年末下降1个百分点，郑东CBD板块因出租率较高，达到了90.5%，因此其平均租金也是全市最高的。

　　整体来看，尽管全市平均租金在2016年有所下降，但区域内的个别物业品质颇高、管理服务水平前卫的高端优质写字楼项目租金一如既往持续保持增值和上涨，拉动该区整体物业竞争水平。如高铁站/金水东路片区，自持写字楼的租金及出租率明显高于销售型物业。

　　戴德梁行郑州公司副总经理巴然先生认为：受制于2014年以来新增供应的集中放量，近三年郑州甲级写字楼的平均租金呈下滑态势。而在经过了2015-2016年市场的积极调整和吸纳，2016年末全市甲级写字楼的平均租金有企稳迹象，预计2017年交付的新增供应量在150,000平方米左右，空置率或将逐渐回落。

　　从行业分布来看，除金融、高科技、专业服务、批发/零售/贸易公司等甲级写字楼传统租户外，2016年电子商务类企业入驻郑州甲级写字楼的数量也呈现出上升趋势，或将改变写字楼租户分布格局，使得郑州甲级写字楼租户类型开始呈现多样化。

　　而从入驻企业资本性质来看，近三年交付的高质素物业引发了部分企业的升级搬迁与扩张，但一些楼龄较长的单一业权甲级物业适时改良装修，并不断提升管理与服务，仍能保持较高的出租率和客户忠诚度。预计2017年内资企业仍将是郑州甲级写字楼的最大主顾。

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统筹/宋光华 责编/邓飞

校对/王国哲

视觉/河南商报视觉产品部

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